Mencari rumah lewat developer memang cara paling lazim dilakukan masyarakat perkotaan. Namun perlu hati – hati supaya tidak tertipu. Berikut 10 tips membeli rumah di developer yang perlu dipahami.
Ada 13 juta orang yang membutuhkan rumah di Indonesia.
Bagaimana mereka memiliki rumah ?
Cara yang paling lazim adalah membeli di perumahan yang dibangun pengembang.
Ini cara yang menguntungkan karena:
Pertama, paling mudah. Anda tidak perlu repot mencari tanah, dan tidak harus membangun. Rumah sudah dibangun oleh developer.
Kedua, perumahan ini umumnya memiliki kawasan yang tertata apik dengan landscape and fasilitas pendukung yang memadai.
Ketiga, bisa dibeli dengan KPR. Mayoritas pengembang kerjasama dengan bank dalam menyediakan fasilitas pinjaman untuk memiliki rumah. Ini cocok dengan profil pembeli yang 70% melakukan pembelian dengan kredit.
Namun, pembelian rumah lewat developer bukan tanpa masalah.
Beberapa minggu lalu, Harian Kompas melaporkan satu halaman penuh keluhan – keluhan yang disampaikan lewat surat pembaca mengenai developer yang wanprestasi .
Bukan berarti semua developer jelek. Faktanya, lebih banyak developer yang bonafide.
Namun, untuk menghindari hal buruk terjadi, sebaiknya pahami dengan baik proses dan ketentuan dalam mengambil rumah lewat developer. Bagaimanapun juga membeli rumah itu melibatkan uang yang tidak sedikit, sehingga keputusannya harus dilakukan secara hati – hati.
Kita akan membahas dulu bagaimana proses dan legalitas pembelian rumah di pengembang. Setelah itu, kami jelaskan 10 hal yang perlu diperhatikan supaya tidak timbul masalah.
Legalitas Pembelian Rumah
Saat datang ke pengembang, pernah dengar ungkapan bahwa “beli rumah developer itu beli gambar”.
Ungkapan ini benar karena rumah yang dijual oleh developer memang belum jadi. Yang ada baru maket-nya, “jual gambar” istilahnya.
Kenapa jual maket atau indent ? Karena pihak pengembang mengandalkan kucuran dana dari KPR untuk membangun rumah.
Sebagai pembeli, Anda harus mendapatkan pinjaman KPR terlebih dahulu supaya rumah bisa dibangun oleh pengembang.
Implikasinya, serah terima rumah jadi baru dilakukan beberapa bulan kemudian. Biasanya berkisar 6 bulan sampai 1 tahun.
Karena proses pembelian rumah yang belum jadi seperti ini, muncul konsekuensi legalitas.
Pertama, perjanjian diawal bentuknya adalah PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), yaitu pengikatan sementara yang dilakukan antara penjual dan pembeli sebelum dilakukan perjanjian jual beli (AJB).
PJB mengatur bagaimana penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli. Isinya adalah kesepakatan penjual mengikatkan dirinya untuk menjual properti kepada pembeli disertai dengan tanda jadi atau uang muka, penjelasan tentang harga, waktu pelunasan, dan kapan dilakukan AJB.
Kenapa PPJB, kenapa bukan AJB ?
Karena rumahnya belum jadi dan sertifikatnya masih atas nama developer.
Muncul pertanyaan, kenapa bank bersedia menerima PPJB untuk pemberian KPR, dimana jenis perjanjian ini sebenarnya tidak bisa digunakan sebagai dasar jaminan karena objek tanah dan bangunan secara hukum belum dapat dibebani dengan Hak Tanggungan. Untuk Hak Tanggungan, status perjanjian harus AJB, bukan PPJB.
Untuk mengatasinya, bank meminta pengembang memberikan buy-back guarantee atas kredit yang diberikan. Artinya, selama statusnya masih PPJB, jika pembeli menunggak pembayaran maka pengembang yang akan mengambil alih. Dengan demikian, meskipun tidak mengikat rumah sebagai jaminan karena statusnya masih PPJB, bank tetap bersedia memberikan kredit karena adanya jaminan dari pengembang.
Nanti jika rumah sudah jadi dan statusnya berubah dari PPJB menjadi AJB, buy-back guarantee dari pengembang otomatis gugur dan kewajiban beralih sepenuhnya menjadi tanggungjawab peminjam.
Dengan kondisi perjanjian seperti ini, apa implikasinya buat Anda sebagai pembeli ?
Selama status masih PPJB dan belum beralih ke AJB, maka: (1) status rumah tersebut masih milik developer; (2) sertifikat belum atas nama pembeli; (3) jika membelinya dengan cash, lalu kemudian akan di KPR, bank jarang sekali yang mau menerima jika masih PPJB .
Kedua, sertifikat tanah belum atas nama pembeli, karena statusnya masih Sertifikat tanah Induk Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama developer.
Jika rumah sudah jadi, kemudian dilakukan AJB, barulah sertifikat Induk tersebut bisa dilakukan proses pemecahan sertifikat supaya masing – masing rumah dan bangunan memiliki sertifikat sendiri atas nama pemiliknya.
Proses pemecahan sertifikat induk ini tidak seragam antar pengembang. Karena prosesnya membutuhkan biaya yang tidak sedikit, ada pengembang yang menunggu sampai semua tanah terjual (paling lama), ada yang bertahap (lebih cepat), untuk melakukan pengurusan.
Selama, sertifikat belum atas nama pemilik, maka: (1) rumah akan sulit dijual karena secara legal bangunan itu masih milik developer; (2) kredit sulit dilakukan take-over ke bank lain karena bank biasanya meminta sertifikat yang statusnya sudah SHM atas nama pemilik.
http://www.duwitmu.com/kpr/10-tips-membeli-rumah-di-developer/